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【CFP不動産運用設計】過去問の分析と対策(裏ワザあり)】

CFPの不動産運用設計の出題傾向や対策のポイントを知りたいな

このような疑問を解決します。

これから勉強を始める方もある程度勉強を進めている方も有力情報がたくさんありますので必見です。

筆者は2019年第一回試験で合格しており、点数は38点/50点でした。

決して高得点ではありませんが、【効率よく受かるための勉強方法】で勉強したので約60時間の勉強時間で一発合格できました。

過去問の類似問題が約8割

CFPの試験は過去問の類似問題の出題が多く、8割の問題が過去問に近い問題になっています。

特に計算問題は過去問通りのことが多いので、計算問題のうち90%以上の正答率を目指したいところです。

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問題は主に5種類

不動産運用設計の試験問題の種類は大きく分けて5種類あります。

① 計算問題

計算方法さえ分かれば、確実に正解できます。

正確に分からなくても4択なので、一番近い数字が分かれば正解できる場合もあります。

過去問通りの出題&出題数が多いので、得点源になります。

不動産の計算問題は、3問セットになっているものがあり計算を最初の方で間違えると芋づる式に3問落とすパターンがあるので注意が必要。

ただし、3問セットの問題は過去問でよく出てくる定番問題なので3つ全て取りたいところです。

② 正しい選択肢選ぶ

4つの選択肢のうち正しい選択肢を選びます。

間違っているもの3つを見つけないと確実に正解にならないので、難易度が高いです。

③ 間違い選択肢選ぶ

4つの選択肢のうち誤った選択肢を選びます。

正しい選択肢3つが分からなくても、間違い選択肢を1つ見つければ正解できます。

そのため、正しいものを1つ選ぶ問題よりも難易度が下がります。

④ 適切な選択肢の組み合わせ

以下のような設問形式です。

【問題文】

問題文A 〜は〜である

問題文B 〜は〜である

問題文C 〜は〜である

問題文D 〜は〜である

【選択肢】正しい組み合わせを選べ。

選択肢1 AとBが正しく、CDは誤り

選択肢2 Aのみが正しくBCDは誤り

選択肢3 AとCとDは正しく、Dは誤り

選択肢4 BとCが正しく、AとDは誤り

問題文のうち自信のあるものが1つでもあれば選択肢を絞り込むことができます。

そのため、通常の4択より難易度が下がります。

⑤ 用語穴埋め

問題文の中に空欄があって、そこに当てはまる単語を当てる問題です。

知っているものなら確実に回答できますが、知らないと選択肢を消し込みにくいです。

過去問の分析

試験の全体像

  出題数の平均 難易度 過去問からの出題 得点源になるか
計算問題 15.1問
正しい選択肢選ぶ 15.5問
間違い選択肢選ぶ 14.5問
適切な選択肢の組み合わせ 4.0問
用語穴埋め 0.8問

計算問題と4択問題がメインでバランスよく出題されています。

計算問題は過去問通りの出題がほとんどなので、8割以上取りたいですね。

ココがポイント

計算問題で8割以上取り、得点源にする

4択も過去問が中心ですが、難しい問題や過去問にあまり出題されていない問題も含まれます。

取れるところを確実に取っていくというイメージになると思います。

適切な選択肢の組み合わせや用語穴埋めは比較的易しいですが、問題数が少ないので大きな得点源にはなりません。

各回の出題形式まとめ(2017~2019年)

  2019年2回 2019年1回 2018年2回 2018年1回  2017年2回 2017年1回 
計算問題 15問 15問 16問 15問 15問 15問
正しい選択肢選ぶ 13問 13問 21問 14問 17問 15問
間違い選択肢選ぶ 17問 16問 11問 15問 12問 16問
適切な選択肢の組み合わせ 4問 5問 2問 5問 4問 4問
用語穴埋め 1問 1問 0問 1問 2問 0問

 

問題の種類ごとの出題数の比較です。

出題数のバランスが毎年あまり変わっていないですね。

今後も出題数が多くて難易度が高くない計算問題と間違い選択肢問題は得点源になりそうです。

【裏ワザ】過去問の解答の記号分析

ここからは、公式なサイトでは絶対に言われないことを言います。

効率よく合格したい方は続きを読んでください。

CFP では、正解の選択肢がバランスよくなるようになっています。

一覧にまとめました。

正解の選択肢 2019年2回 2019年1回 2018年2回 2018年1回
選択肢1 13問 13問 13問 13問
選択肢2 12問 14問 13問 12問
選択肢3 13問 13問 11問 13問
選択肢4 12問 10問 13問 12問

 

表の通り、1つの選択肢あたり10問〜14問になっており12、13あたりのことが多いです。

ココがポイント

選択肢1つあたりの正解は10〜14個

これを知っておけば、分からない問題を回答する際に正答率を上げることができます。

本番でやること

  1.  自信のある回答は、マークシートの問題番号に丸をつける
  2.  自信のない回答は、問題番号に×をつける
  3.  最後まで解く
  4.  自信のある回答の選択肢を数えて、回答数が一番少ない選択肢が何かを把握
  5.  自信のない問題の回答は、一番少ない選択肢にする
  6.  問題番号につけた印を消す(これ忘れずに‼︎)
  7.  1つの選択肢で9問以下または15問以上になっていないか確認

自信のない問題であっても2択とかまで絞れている場合は自分の知識を優先してください。

この方法はあくまでも最終手段です。

ですが、分からない問題を勘で選ぶよりはマシだと思います。

1点で合否が変わることもあるので1問1問大切にマークしましょう。

出題分野は13分野

CFP試験では大きく分けて13個の出題分野があります。

箇条書きでポイントを挙げていきます。

全体感を掴むために勉強を始める前に把握しておき、試験前にも不安な部分を見直すために活用してみてください。

1.不動産の価格評価

  • 公的価格4つ(公示価格、基準地価格、相続税評価額、固定資産税評価額)の違い
  • 価格評価法4つ(原価法、取引事例比較法、収益還元法、開発法)の違い
  • 鑑定評価4つ(正常価格、特定価格、特殊価格、限定価格)の違い
  • 不動産評価を上げる条件と下げる条件
  • 不動産価格の計算問題(ほぼ毎回出ます)
  • 投資利回りの計算問題

上の3つは説明と用語が混ざっていて正誤を判断するものが多いです。

不動産価格の計算問題は毎回パターンが同じなので得点源にしましょう。

2.法律

  • 筆界特定制度
  • 登記情報証明書(効力と構成など)
  • 抵当権(性質:付従性、随伴性、不可分性 目的物の範囲、優先弁済的効力、第三取得者の地位、抵当権の処分)
  • 不動産競売
  • 連帯保証
  • 通行権
  • 共有
  • 意思表示(どんな場合なら取消や第三者に対抗できるか)

3.不動産売買

  • 不動産売買の広告
  • 宅地建物取引業、宅建士の業務範囲
  • 宅地建物取引業者が自ら売主になる場合の8つの制限(①自己の所有に属さない物件の契約制限、②クーリングオフ、③損害賠償額の予定等の制限、④手付金の制限、⑤担保責任についての特約の制限、⑥手付金等の保全、⑦割賦販売契約の解除等の制限、⑧所有権留保の禁止)
  • 媒介契約の3種類(①一般媒介契約、②専任媒介契約、③専属専任媒介契約)
  • 建物状況調査

4.不動産取引

  • 手付額の制限など(証約手付、解約手付、違約手付など)
  • 危険負担(2020年4月1日に改正民法)
  • 契約の履行(履行遅滞による解除、履行不能による解除)
  • 売主の担保責任

5.住宅品質

  • 住宅性能表示制度
  • 住宅瑕疵担保履行法

6.借地借家関係

  • 借地権(借地借家法と旧法)
  • 借地権の譲渡、転貸
  • 借地権に関する対抗関係
  • 定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権
  • 賃料増額請求
  • 建物賃貸借契約
  • 区分所有法
  • 賃貸中のマンションの譲渡
  • 定期借家契約

7.都市計画法

  • 都市計画区域の分類
  • 都市計画地の建築制限
  • 開発許可制度
  • 用途制限

8.建築基準法

  • 建築協定
  • 用途制限
  • 建蔽率の計算
  • 容積率の計算
  • 特定道路までの距離による容積率などの計算

9.不動産の税制

  • 相続時精算課税制度
  • 住宅取得資金の贈与税
  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • 住宅ローン控除
  • 登録免許税
  • 固定資産税
  • 住宅に係るその他の税額控除
  • 特定の居住用財産の買い替え特例(取得価格と取得日を引き継ぐか否か)
  • 居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除
  • 空き家に係る居住用財産の譲渡所得の特別控除
  • 固定資産税の交換の特例
  • 特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算、繰越控除
  • 特定の事業用資産の買換え特例

10.不動産投資の分析

  • 不動産所得の計算
  • 不動産賃貸業務に係る税務
  • 不動産証券化関連用語(オリジネーター、アレンジャーなど)
  • 不動産投資関連用語(デューデリジェンス、NOIなど)

11.不動産の有効活用

  • 等価交換方式
  • 立体買換え特例に関する知識
  • 定期借地権

12.アセットアロケーション

  • リバースモーゲージ
  • 終身建物賃貸借制度
  • サービス付き高齢者向け住宅

13.不動産関連法規

  • 土壌汚染対策法
  • 文化財保護法
  • 土地区画整理法
  • 農地法
  • 国土利用計画法
  • 宅地造成等規制法
  • 建物の構造(ツーバイフォー工法、ベタ基礎と布基礎)
  • 地価動向

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